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第66頁(第1頁)

邝總監一愣。的确,按照他以往操盤的經驗,如果一個小區有小戶型又有大戶型,除非大戶型占比很小,否則滞銷的很可能是大戶型。畢竟控制總價,實際上控制的是客群。以為能掏出來一千萬

莊算看出邝總監眼中的松動,趁熱打鐵道:“所以我們不僅要将戶型都設定在四百平以上,單價還要做到更高,我們是精裝修的房子啊!真材實料的裝修成本都必須算進去。一套幾十萬的外國進口櫥櫃系統、衛浴間内的自動化設施,以及各種定制的戶門、地毯,還有每一個樓門裡的大堂裝潢,甚至是精裝修地下車庫、園林景觀,哪個不要錢?成本部郭總監,你們那邊給的成本最低預算多少錢?”

郭可貝這次是充分領會了莊算的意思,将那些巨貴的精裝修成本逐一添加進去,另外還包括小區本身以及旁邊那塊綠地的園林景觀成本也均攤到了可售面積之中。除了自有資金充裕不用借貸,财務成本節約了之外,其他包括地價都是超高的标準,她默然的報了一個數:“莊總,咱們這個項目綜合單方成本含上地價,初步估算是八千八百塊。”

“這裡含了将來可能補貼給公園運營和物業會所運營的那些錢了麼?”莊算細心的問了一句。

郭可貝又掐指一算,加價道:“若算上那些,再多加點營銷成本,單方成本大概就到一萬塊了。項目總成本預計在十個億。”

在場衆人倒吸一口冷氣。别家房子開盤價能賣到一萬多塊肯定已經是高檔住宅的标準了。他們這個項目又不是核心城區,周邊荒郊野地,再往東一片農田,成本就已經上萬了,售價肯定更高,但上千萬一套的多層房子,誰會買呢?

莊算點點頭,他自己是做設計出身,私下裡也測算過總成本差不多十個億,包括買地已經花掉的一個億,還有九個億在項目完工前怎麼都能花光了。

他難得好心情的耐心與大家說道:“郭總監,你就先按照這個總成本來控制吧。成本都這麼高了,那麼售價肯定要比成本高,這個認知大家不反對是不是?”

邝總監說:“沒錯啊,所有我才将開盤價定在三萬

為什麼說房地産是暴利行業呢,在地價還很便宜的時代,這句話沒錯。成本和售價之間的差距是成倍的。一萬塊成本的房子,賣的時候售價三萬塊,這還是合理定價。

但是到了地價暴漲之後,土地成本和貸款的财務成本就變成了大頭。房子的土建成本還是那麼幾千塊,地價卻變成了幾萬塊一平米,導緻單方售價不斷提升,而購買力是有上限的,房價超過那個上限根本無人買的起,留給地産商的利潤空間因此不斷壓縮。在地産黃金時代過去之後,調控的嚴冬之下,許多房企的實際利潤率低的可憐,紛紛倒閉破産。

莊算心說,書中正是地産黃金時代,地價便宜的跟白撿一樣。若是再過十年,十個億在帝都連買塊地都不夠,分分鐘就花光了,哪還用這麼嘔心瀝血的算計怎麼把錢花出去?

莊算盤算了一下,提出了一個觀點:“我們的房子要強調個性化,目标客群身價起碼過億才行。這麼算算看,一套帝都的頂級豪宅,能配得上他們身份的,最起碼也要兩三千萬吧?不管面積大小,咱們要一房一價,要看裡面的配置和外邊的景觀。不能單純用成本作為定價的依據。邝總監,你們部門辛苦一下,将來等設計成果出來之後,每一戶做一個價格,要将各種售價影響因素都充分考慮進去。哪怕戶型面積相同,在一層和在頂層售價肯定不同吧?在不同位置的樓,窗子外邊看到的景觀也不同。一共就二百個戶型不到,每個必須都有獨特賣點和個性。充分挖掘出來,形成一套系統完善的銷售預案。”

“等等莊總,您說的是一套四百平的房子賣兩三千萬?那單價不就變成了五萬塊一平?”邝總監額頭直冒冷汗。雖然總戶數不到二百戶吧,但是從哪裡找那二百個人傻錢多的客戶去啊?

剛剛來公司實習沒兩天的王小銘暗中數了數,她爸給的那份煤老闆名單上的人數,一千個人總是有的,當然良莠不齊,逐一拜訪摸摸底才行。這裡可是帝都啊,煤老闆的礦大多在山西和内蒙一代,發達之後不是住在省會就是來帝都風光一把,在帝都買宅子最是體面。大幾千萬的身

行政助理小高也在想,姐姐那邊常年給有錢人訂制旅行計劃,客戶聯系方式一大把,尤其出境遊好多都需要做資産證明之類的。這裡面總有一些能算得上公司的目标客戶吧。

白有賢則計劃與自己認識的那些個空姐多交流,甚至是從劉宏那裡搞到高質量的客戶聯系方式,應該都不算太難。好在項目不到二百套房子,廣撒網之下,總能湊夠人數的。

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