藝術小說

第二十七章 看房（第1頁）

相信很多人都喜歡看房子，更喜歡看豪宅！俗話說的好，買不起還不讓看麼！

林澤這回吧，它不太一樣。這是個工作，确實買得起，也是真要買。但是作為董事會外加顧問，再加上這個基金會的性質，全員都得幹活。又因為地方小銀行實際上也是苦難的很，還沒法拿到大筆的救助款，所以包括全國性質銀行在内都對林澤他們收購表示十分歡迎。

具體的歡迎手法包括：價格好聊，利息好聊，交接也好聊，隻要你們買，怎麼都好聊。趕緊的，這是标的，打包拿走。然後公司就一口氣收到了各家銀行發過來累計五千一百多套房産。從07年就已經完蛋的蔓延到09年末預計也要完蛋的。公司團隊的人按照區域重新分類，然後按照銀行那邊的輕重緩急标注了顔色。林澤們要幹的就是奔着負責的原則，盡可能幫助需要幫助的人，同時也盡可能的找到更好的，更加值得長期持有的目标，再額外給個訂價。再由團隊打包起來找銀行談。因此可能會把一些好目标盡可能的塞進去再套進去一些銀行着急要甩掉的。畢竟銀行的人是沒工夫一個個看的。

林澤和威廉姆先生打算先自己走馬觀花一遍，然後再額外找人開始重點評估。林澤和威廉姆先生住在國家公園附近，所以直接就領走了靠近這一帶的标的，總數為208套。兩百多套啊，這還隻是第一波，就算有些離得近，一天看三套，看七十天！腦子都要炸了。

威廉姆先生住豪宅，自然出門以後第一個看的也是豪宅。稅務評估價比威廉姆先生的還貴，四百萬。高峰時期市場價七百大幾十萬。地理位置更好，直面國家公園也能看到郵輪碼頭。自帶兩個深水泊位。占地四英畝，13個房間，文件上套内面積五千二百尺。實際上還有點加建的别的，至少六千多尺合大概六百平米。房子建于1920年并且帶中央采暖系統。整體看來是典型的殖民地風格，沒啥毛病。不知道這個主人到底幹了什麼從而在這次危機中把自己扔進去了。房子裡面嘛，就那麼回事。威廉姆先生看的很心動，林澤也很心動。重點在于這種房子通常沒有租約，也沒有人想租，作為度假房屋通常是沒有人的。林澤知道等共享經濟平台出來以後丢出去做旅遊是肯定能掙錢的，但現在看來那真的是不可能有人想買，林澤他們不要這就得徹底卡在銀行手裡，打底五年。所以經過兩人粗糙的評估，三百五到四百五十萬，直接付款比例15-20，多了不給。說實在的這個價格也并不是那麼的黑心，林澤在2012年看過類似的，也就是四百八到五百多。

然後看到的就是典型的工薪人士，肯定是就職于附近的相關設施然後住在這裡的。三室兩衛的小房子，一小塊地。經濟好的時候倒并不難出手，但現在肯定是沒人能買，有錢的看不上沒錢的不會買。稅務評估十萬塊錢。林澤的評分還有優先級，三個等級加不要。第三級說白了就是幫銀行和普通人解決災難的，這就是典型的第三級。購買價格也就是十萬。

下一個有意思。一套正常的小房子，也在海邊，占地四英畝，稅務評估三十萬，出事之前要在五六十萬左右。房子不錯，典型的高收入中産階級會買來度假或者就在附近工作的房子。這麼看沒什麼特殊的，但是重點在于這套房子的隔壁也賣！占地十英畝，套内面積三千五百尺的藍白色農場主房屋，綠草茵茵。出事之前大概八九十萬。再隔壁也賣，占地九英畝，風景更好，房子小一點點市場價差不多。三個房子加在一起占領了一個小巧的半島，向西北方探進海灣中。對面是一個無人島，東北方是一條小河的入海口。這三套房子加上一套把在路口的小房子就是這個半島上所有的房産！整個半島在土地規劃中被分割成這樣四塊。如果拿下第四套，那麼這是一個完美的度假地産開發項目。距離附近的通航機場十分鐘路程，國家公園二十五分鐘，附近的小鎮也十分鐘。以現在和州政府的關系，把四套房子的土地分割合并，重新規劃分割做成封閉度假住宅項目的審批難度可以說就是零。在經濟不好的時間利用廉價的貸款和富裕的勞動力完成土地平整，内部道路和市政建設，這樣萬事俱備以後剩下的就是高價賣給地産公司，由他們完成具體的建設規劃，是賣還是運營那就都是他們的事了。地産公司的經營靠的不是持有然後漲價，至少大部分不是。更不是賺建房子的辛苦錢。而是完成所有審批，建設，裝修等一堆麻煩事之後所帶來的溢價。這個溢價相對也比較有限，因此所有的成規模的開發商古今中外無一例外追求的是周轉率。如何能快速的，動用盡可能少的本金，完成這番轉換以後盡可能快速的賣出去，然後周而複始。假如折騰一輪的利潤率是10，那麼如果能在一年内折騰兩輪就變成20以上了。所以持續性的，高周轉速度的，多項目成鍊條式開發是地産開發公司最喜歡的模式。而建設之前的這些亂七八糟的手續是非常的耗時的，時間就是金錢，并且資金使用有成本。這種難得一見的能有效整合地塊變為可開發模式的機會錯過就再也沒有了。總共預計三十五到三十八英畝的土地，整合拆分進行合理規劃以後至少可以拆分出十八套房子的規劃。如果在幾年後經濟複蘇，土地均價大概能做到七十萬左右，讓出建設成本加給地産公司的利潤算五十萬。哪怕按照較高的價格拿下來，成本在兩百五十萬左右。林林總總的手續，建設成本往多了說算五十萬。十八套就是九百萬。五年，三百變九百。如果按20的自有資金，再拿建設貸款，加上隻需要還五年期間的利息，五年間動用的總資金在這個地塊上不超過一百萬。九百收到以後再拿出不到三百還掉本息貸款則是一百萬，五年，收回六百萬以上，平均年回報率43。因此，林澤和威爾遜先生給出的優先級為最高級。

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